厦门大学赵燕菁教授说了一句话，被翻来覆去讨论了很久：房价下跌，最先受伤的是普通家庭。
2025年，70个大中城市的二手房价格，全部在跌。 到2026年6月，二手房价格指数同比降了5.64%，从2021年高点累计跌了22.8%，已经回到了2016年初的水平。
很多人觉得，房价跌了，买房便宜了，是好事。 但事情的走向，可能和大多数人想的完全相反。
先看一个基本事实。
央行调查数据显示，中国城镇居民家庭资产中，住房资产占比69.3%，金融资产只有25.8%。 很多家庭存款不多，但名下房产价值可观。 2021年房地产高峰时，房产占居民家庭资产约67%；到2026年一季度，这个数字降到了52%。
五年掉了15个百分点。
这个变化是怎么发生的？ 房价跌了，资产缩水了，占比自然就下来了。 高盛的报告显示，同期现金和存款的占比从16%上升到了25%。
老百姓不是不想花钱，是把钱存起来了。
2025年末，全国住户存款余额167.04万亿元，人均存款约11.89万元。 居民储蓄率突破34%，高于疫情前趋势线约3个百分点。
存款在涨，消费在慢。
2025年社会消费品零售总额501202亿元，增长3.7%。 这个增速，放在前几年并不算高。
赵燕菁说，房价下跌导致居民存量财富的缩水，远大于购买新房时可能节省的钱。 存量房产的规模和新房交易量，完全不是一个数量级。
你省下的那点买房钱，抵不过手里房子贬值的部分。
房价下跌怎么传导到普通人的口袋？ 中间有几条清晰的链条。
第一条，叫负财富效应。
你有一套房子，市价120万，贷款84万。 房价跌了三成，市价变成84万，刚好和贷款持平。 之前付的36万首付，这几年还的月供本金，全没了。 房子还在，但纸面上的财富消失了。
这时候你会怎么做？ 压缩开支。 能不花的钱不花，能存的钱都存起来。
千千万万个家庭同时这么做，结果就是消费收缩。 街边的餐馆客流少了，装修公司的订单少了，家电卖场的销量下来了。
赵燕菁在一次访谈里说，房价下跌，从狭义上讲让买房的人资产缩水，但从广义上讲，会让整个社会资产负债表缩水。 房价下跌，买车的人也会变少，社会总需求会下降。
第二条，叫信用收缩。
银行往外贷款，最核心的抵押品就是房产。 房价跌了，抵押物贬值，银行收紧放贷。 市场上流通的钱变少了，做生意的人贷不到款周转，个体户客源减少营收下滑，上班族所在的企业利润降低。
赵燕菁提出过一个判断：房地产是中国货币创造的核心信用来源。 房地产不涨，其它很难涨。
这不是在说房价该不该涨，而是在描述一个客观的机制——房地产在这个体系里扮演的角色，决定了它的波动会传导到每一个角落。
第三条，是就业传导。
2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。 住宅投资下降16.3%。 新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%。
这些数字背后，是建材、装修、家电、家具、建筑施工、中介门店——一整条产业链上的订单在减少。 企业在收缩，岗位在减少，收入在下降。 赵燕菁说，当房地产下行时，没有参与炒房的人群的财富和收入也会缩水。 大家都没钱了，就没人消费工厂的产品了，工厂继而降薪，甚至裁员。
三类人受到的冲击，程度完全不同：
第一类，是只有一套自住房、背着贷款的普通家庭。
这是压力最大的一群。
2025年，全国平均住房断供率3.7%，高于2022年的1.6%。 部分三四线城市断供率超过了5%。
断供的原因不复杂——房价跌了，房子市值低于贷款余额，继续还贷的意义在哪？ 有人选择不还了。
一旦断供，银行起诉，拍卖房产。 首付没了，之前还的月供没了，征信上还留下一笔记录。
赵燕菁在一次访谈中提到，法拍房拍卖时不计代价，会以远低于市场的价格出清，使得整个小区的房价都贬值。
2026年上半年，全国法拍房源挂拍46.3万套，比2025年同期增加23.1%。 成交10.3万套，成交金额1515亿元。 法拍住宅成交均价8165元每平方米，比2025年同期还在下滑。
一个小区里一旦出现几套法拍房以低价成交，整个小区的二手房定价都会被拉下来。 邻居们的房子，一夜之间又缩水了一截。
第二类，是没买房、租房的年轻人。
很多人觉得房价跌了跟自己没关系。 不背贷款，没有月供，房价高低与自己无关。
但就业市场的变化不会绕过任何人。
2025年，建筑业农民工在减少，建材、家电等上下游产业受拖累。 哪怕你不在这些行业，消费收缩带来的连锁反应也会传导过来——你所在的餐厅、你工作的培训机构、你服务的客户，他们的收入在缩水，他们花钱的意愿在降低。
赵燕菁说得很直接：房价下跌，没房的人收入也会缩水。
就算房价跌了，你的赚钱能力也在同步下滑。
第三类，是持有多套房产的家庭。
账面损失确实大。 但他们的抗风险能力和普通家庭不在一个量级上。
资产是多元的——有存款、有股票、有商铺、有生意。 房产只是其中一部分。 首付比例高，杠杆低，没有沉重的月供压力。 房价跌了，不会断供，不会影响基本生活。
赵燕菁在《大转折》这本书里，把房地产放在宏观资产负债表的框架里做了系统分析。 书里有一个核心观点：总需求由宏观债务决定。 房地产作为债务端核心，它的变动会牵动整个体系的资产负债表。
普通家庭的资产单一、杠杆高、收入来源只有工资。 房价持续下跌，他们的资产负债表最先出问题。
2026年6月，《求是》杂志发表评论员文章，将房地产调整列为居民消费预期走弱的三大核心因素之一。 另外两点是就业收入预期偏弱、社保不足推高预防性储蓄。
这个判断意味着，房价问题已经被放到了扩大内需、稳住宏观大盘的框架里来看了。
2026年6月，70个大中城市新房价格同比降幅3.54%，二手房降幅5.64%。 环比降幅分别是0.15%和0.32%。 跌幅在收窄，但还在跌。
赵燕菁在2025年接受采访时说过一段话：很多人不理解房价下降为何引发内需收缩，觉得房价便宜了，居民应该有更多的消费能力。 但实际情况恰恰相反。
这段话现在回头看，对照着167万亿的住户存款和3.7%的消费增速，说的就是正在发生的事情。
普通人手里有钱不敢花，不是不想花，是房子在缩水，心里没底。
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